Kada dođe do obrušavanja, u javnosti se gotovo uvijek pokrene pitanje nadležnosti i prebacivanje “loptice” između Vlade Kantona Sarajevo, općina, komunalnih preduzeća i upravitelja zgrada.
Međutim, u konačnici, zakon je jasan: odgovornost leži na etažnim vlasnicima.
Ignorisanje problema
Prema važećem Zakonu o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom, svi vanjski i nosivi dijelovi objekta pripadaju svim stanarima, i to proporcionalno kvadraturi njihovih stanova.
Ukoliko komad fasade padne i ošteti automobil ili povrijedi prolaznika, oštećena strana ima puno zakonsko pravo tužiti stanare zgrade za naknadu štete.
Upravo zbog ovoga, ignorisanje problema dotrajalih fasada izuzetno je opasno za same vlasnike stanova, koji na kraju mogu snositi ozbiljne finansijske i pravne posljedice.
Naravno, zakonska odgovornost stanara ne umanjuje obaveze upravitelja. Kada krene obrušavanje fasade, upravitelj zgrade ima vrlo jasne i hitne obaveze, čak i u situacijama kada na računu zgrade nema dovoljno novca za potpunu sanaciju.
Upravitelj je dužan odmah po prijavi izaći na teren, a opasna zona se mora fizički ograditi kako bi se zaštitili prolaznici.
Ipak, bitno je naglasiti da upravitelj ne može samoinicijativno i o svom trošku postaviti novu fasadu. Njihova dužnost ograničena je isključivo na otklanjanje neposredne opasnosti (obijanje labavih dijelova). Za izradu nove fasade potrebna je zvanična odluka stanara i – novac.
Sufinansiranje kao izlaz
Glavni razlog zašto u glavnom gradu BiH imamo na stotine zgrada sa oštećenim ili opasnim fasadama je finansijske prirode.
Sanacija fasade košta desetine hiljada maraka, a računi zgrada, koji se pune od redovnih mjesečnih uplata, najčešće su prazni ili nedovoljni za ovakav kapitalni zahvat.
Kao rješenje, mnoge općine u KS, kao i nadležno kantonalno ministarstvo, redovno raspisuju javne pozive za sufinansiranje sanacije fasada, najčešće kroz projekte energetske efikasnosti (utopljavanje zgrada). U ovim slučajevima, institucije snose i do 50 posto troškova, dok ostatak prikupljaju stanari.
O ovoj gorućoj temi kontaktirali smo predstavnike OKI upravitelja, koji su za portal Klix.ba pojasnili procedure i probleme s kojima se susreću na terenu.
“Upravnici organizuju održavanje, pripremaju tehničku i finansijsku dokumentaciju, provode procedure i izvršavaju odluke etažnih vlasnika, međutim mogućnosti djelovanja su često ograničene nedostatkom finansijskih sredstava na računima zgrada. Kada je riječ o programima sufinansiranja rekonstrukcije i sanacije fasada, naše društvo redovno aplicira na javne pozive koje raspisuju nadležni organi”, navode iz OKI upravitelja.
Kako dodaju, proces apliciranja podrazumijeva prikupljanje saglasnosti stanara, izradu projektne dokumentacije te obezbjeđivanje učešća vlasnika u finansiranju. Ipak, praksa pokazuje drugu stranu medalje.
Često se dešava da projekti ne budu realizovani jer stanari ne mogu prikupiti svoj dio sredstava, ili su stvarni troškovi radova znatno veći od maksimalnih iznosa koje nude programi sufinansiranja.
“U situacijama obrušavanja fasade upravnik postupa u skladu sa propisima koji regulišu hitne popravke, odnosno poduzima mjere osiguranja lokacije, upozoravanja građana, uklanjanja opasnih dijelova fasade i organizovanja hitne sanacije. Nakon toga se etažnim vlasnicima dostavlja potrebna dokumentacija i finansijski obračun”, objašnjavaju iz ove firme.
Problemi s cijevima
Pored fasada, građani se često žale na probleme s vodovodnim i kanalizacionim instalacijama. U pojedinim zgradama dolazi do izlijevanja kanalizacije, a stanari često svjedoče prebacivanju odgovornosti između KJKP Vodovod i kanalizacija (ViK) i upravitelja.
Iz OKI upravitelja za Klix.ba pojašnjavaju da je granica nadležnosti vrlo precizno definisana zakonom.
“Zajedničke instalacije unutar objekta predstavljaju zajedničko vlasništvo etažnih vlasnika i njihovo održavanje organizuje upravnik, dok su instalacije koje su dio javne vodovodne i kanalizacione mreže u nadležnosti komunalnog preduzeća”, ističu.
Svi navedeni problemi na kraju se svode na jedan ključni faktor – novac. Dugovanja stanara za održavanje zgrada u Kantonu Sarajevo dostigla su zabrinjavajuće nivoe.
“Ukupna dugovanja etažnih vlasnika na objektima kojima upravlja naše društvo trenutno iznose više od 13 miliona KM, dok procjene ukupnih dugovanja na nivou Kantona Sarajevo prelaze nevjerovatnih 60 miliona KM”, upozoravaju iz OKI upravitelja.
Dugotrajni sudski postupci i otežana naplata potraživanja direktno ugrožavaju mogućnost blagovremenog održavanja zgrada i sanacije opasnih fasada.
“Smatramo da je za dugoročno rješavanje problema potrebno jačanje svijesti o značaju održavanja zajedničke imovine, efikasniji modeli naplate potraživanja, veća podrška programima sufinansiranja te aktivnije učešće etažnih vlasnika u sistemu upravljanja i održavanja zgrada”, zaključuju iz OKI upravitelja za Klix.ba.
Zakonske odredbe
Na isto upozoravaju iz Sarajevostana te ističu da je upravnik dužan postupati u skladu sa Zakonom o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade KS.
Kako su kazali za Klix.ba iz Sarajevostana, svaka općina u svom budžetu planira dio sredstava za sufinansiranje nužnih popravki, ali ona u prosjeku iznose oko 5.000 KM.
“Kada se desi obrušavanje fasade, upravnik odmah poduzima hitnu popravku. Članom 37. i 38. Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima zgrade KS propisano je da je hitna popravka aktivnost koja se javlja nenadano i kojom se sprečavaju i otklanjaju uzroci neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi koji se zateknu u objektu ili pored objekta u dometu opasnosti, kao i neposredne opasnosti za oštećenje imovine”, kažu iz Sarajevostana.
Kada upravnik dobije informaciju o potrebi hitne popravke, dužan je po hitnom postupku postaviti odgovarajuće upozorenje na opasnost i osigurati zonu opasnosti.
Međutim, hitna popravka ne podrazumijeva sanaciju i popravku, nego isključivo sprječavanje nastanka dalje štete, na način da se uklone dijelovi fasade koji vise te da se postavi tablu upozorenja.
Kada je riječ o zaštićenim objektima, potrebno se obratiti Zavodu za zaštitu kulturno-historijskih spomenika, koji za zaštićene objekte naložu po utvrđenim pravilnicima da se izradi projekat rekonstrukcije fasade, koji izrađuje isključivo licencirana projektantska kuća koja je licencirana za rad na objektima pod zaštitom.
I sa sagovornicima iz Sarajevostana smo se dotakli teme začepljenja kanalizacionih instalacija. Iako su građani u dilemi, oni tvrde da je nadležnost jasna. To znači da su nadležnost upravnika unutrašnje instalacije koje se završavaju sa zadnjim revizionim oknom (uključujući i zadnje reviziono okno) te da su nakon zadnjeg revizionog okna, spojni kanali do priključka na javnu mrežu u nadležnosti ViK-a.
“U slučaju začepljenja kanalizacione instalacije, pročepljenje vrši ViK, a plaćaju korisnici usluge (etažni vlasnici). U slučaju kvara na instalaciji, bilo da je posrijedi puknuće/šecovanje cijevi, obaveza postupanja i otklanjanja kvara na unutrašnjoj instalaciji je obaveza upravnika (na način da će etažni vlasnici obezbijediti sredstva u skladu sa članom 39 Zakona – nužna popravka), dok kada je secovana cijev od zadnjeg revizonog okna, na priključnim kanalima, obaveza postupanja je ViK”, objašnjavaju iz Sarajevostana.
Dugovi i novi zakon
Etažni vlasnici Sarajevostanu duguju 18,3 miliona KM, a riječ je o potraživanju minimalne naknade.
Nije beznačajno spomenuti da po osnovu izvršenih radova na zgradama kojima upravlja Sarajevostan, zgrade na održavanju duguju iznos veći od milion KM upravniku.
Saradnja između etažnih vlasnika i upravnika odvija se posredstvom predstavnika etažnih vlasnika (skraćeno PEV), a kojeg biraju sami etažni vlasnici zgrade.
PEV vrši prijavu kvara upravniku, gdje terenska služba upravnika izlazi na uviđaj i ukoliko utvrdi da je potrebna sanacija zajedničkih dijelova zgrade te preko predstavnika dostavlja predmjer i predračun radova i određuje rok za sakupljanje sredstava.
“Dakle, ključ održavanja zgrada kolektivnog stanovanja je u rukama etažnih vlasnika, koji po zakonski predviđenoj proceduri održavanje realiziraju preko upravnika. Sve poslove upravljanja i održavanja, upravnik dogovara sa predstavnikom etažnih vlasnika te se u skladu sa raspoloživim sredstvima u zajedničkoj rezervi, otvaraju radni nalozi, te njihovo izvršavanje i kontrolu vrši PEV”, objašnjavaju iz Sarajevostana.
Na kraju razgovora nam kažu da je u pripremi donošenje novog Zakona o upravljanju zajedničkim dijelovima KS, kojim se predviđa prekršajno kažnjavanje neplatiša.
“Međutim, smatramo da ukoliko bi se neplaćanje obaveza evidentiralo pri MUP-u, čime bi se npr. produžavanje registrovanja vozila uslovljavalo prethodnim dostavljanjem potvrda o izmirenim obavezama na ime naknade za upravljanje, smatramo da bi se višestruko povećao investicioni fond zgrada koji služi za pokriće troškova održavanje i procesa upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade, iz kojih sredstva bi se unaprijedio kvalitet života te uljepšao i učinio grad kako ljepšim tako i ugodnijim za život”, stava su iz Sarajevostana.
