Bilo da je riječ o višegodišnjem podstanarstvu ili o sve unosnijem biznisu “stan na dan”, bh. gradovi poput Sarajeva suočavaju se s potpunim odsustvom kontrole, ostavljajući zakupce na (ne)milost vlasnika nekretnina.
Nasuprot tome, austrijski model dokazuje da država itekako može ukrotiti tržište dobrim zakonima, poreznim stimulacijama za legalan rad, ali i rigoroznim kaznama za one koji propise pokušaju zaobići.
Nedostaci bh. sistema
Pitanje krova nad glavom u Bosni i Hercegovini gotovo je u potpunosti prepušteno stihiji tržišta. Posljedica toga jeste da mnogi finansijski nisu u mogućnosti kupiti nekretninu, zbog čega im podstanarstvo ostaje jedina opcija.
Biti podstanar je nezahvalno jer su ponuda i potražnja uzrokovale značajan rast kirija dok zakoni kojima se reguliše ova oblast imaju manjkavosti.
Sarajevo je jedan od gradova u kojima je ovaj problem najizraženiji jer se brojne stambene jedinice izdaju na crno, bez efikasnog mehanizma kontrole.
Jedini motiv da podstanar insistira na zakonitosti zakupa jeste prijava stvarnog prebivališta. U Kantonu Sarajevo se prijavom stvarnog prebivališta uslovljava ostvarivanje pojedinih prava koja nisu dostupna u ostatku zemlje, poput prava na kantonalnu porodiljsku naknadu.
Međutim, insistiranje na zakonu za podstanara u pravilu znači i skuplju kiriju jer stanodavci trošak poreza prebacuju na njih.
Godišnji federalni porez na dohodak od imovine iznosi 570 KM za prosječnu mjesečnu stanarinu u Sarajevu od 600 KM. Shodno tome, zakupci često svjesno odustaju od svojih prava kako bi zadržali krov nad glavom, ponekad pod direktnim pritiskom vlasnika koji koriste činjenicu da je stambeni fond ograničen.
Ova nezakonitost znači izostanak pismenog ugovora, na koji izričito obavezuje zakonodavstvo KS. Bez njega, podstanar se stavlja u stalni rizik da u bilo kojem trenutku ostane na ulici dok su inspekcijske kontrole na minimumu, zbog čega je i sama država na gubitku.
Austrijski model kao primjer
Za razliku od Bosne i Hercegovine, Austrija je stambenu oblast detaljno uredila Zakonom o najmu stanova (Mietrechtsgesetz – MRG). Ovim zakonom je kroz sistem orijentacione vrijednosti propisan i maksimalni iznos kirije u austrijskim pokrajinama.
U Beču bazična cijena kvadratnog metra iznosi 6,60 eura (13 KM), na šta se primjenjuje precizan sistem doplata za pogodnosti (balkon, blizina metroa) ili odbitaka za mane stana (buka, nedostatak lifta).
Stanar može tužiti za svako kršenje navedenih ograničenja, a uvedena je i “kočnica za kirije” (Mietpreisbremse), kojom je godišnji rast kirija ograničen na jedan do dva posto.
Sistem je postavljen tako da je legalnost u ekonomskom interesu obje strane.
Stanaru pismeni ugovor donosi državne subvencije (Wohnbeihilfe), porezne olakšice i zaštitu od previsoke kirije dok stanodavcu garantuje brzo iseljenje neplatiša.
Budući da je obavezna prijava adrese (Meldezettel) digitalno uvezana sa zdravstvenim osiguranjem i poslodavcem, država lako locira nelegalna izdavanja, čineći sivu zonu neisplativom.
Čak i usmeni ugovor za stanodavca predstavlja rizik jer ga zakon automatski pretvara u ugovor na neodređeno vrijeme (unbefristet), čime podstanar dobija snažnu sigurnost od iseljenja.
Porezna politika Austrije prihode od kirije sabira s redovnom platom ili penzijom, pa se na taj iznos primjenjuje progresivna stopa od 0 do 50 posto.
Država stimuliše stanodavce tako što im od porezne osnovice odbija stvarne troškove – od renoviranja i namještaja, do kamata na kredit i amortizacije stana, dok su manji iznajmljivači oslobođeni i PDV-a na kiriju.
Osim toga, za sve sporove i podršku građanima na raspolaganju su specijalizovani Okružni sud (Bezirksgericht) i besplatno Savjetovalište za stanare (MieterHilfe).
Stan na dan
Izdavanje stanova na kraći period postalo je “zlatna koka” za vlasnike nekretnina u bh. glavnom gradu. Međutim, dok Sarajevo dopušta gotovo anarhiju na tržištu, Beč uvodi rigorozna ograničenja, ulaže u digitalni nadzor i podiže boravišne takse.
Izdavanje nekretnina po principu stan na dan u Sarajevu je, baš kao i u mnogim gradovima širom svijeta, preraslo u unosan biznis. Vlasnici garsonjera u Sarajevu po noćenju u prosjeku inkasiraju između 60 i 90 KM, cijene dvosobnih stanova kreću se od 90 do 140 KM, dok luksuzni apartmani dostižu iznose od 150 pa do 250 KM.
Ipak, iza atraktivnih oglasa i visoke zarade krije se još jedna neuređena oblast u Sarajevu, u kojoj država gubi milione zbog masovnog rada na crno.
S druge strane, Beč pokazuje kako izgleda odlučan obračun s divljim tržištem. Tamošnji Specijalni odjel Građevinske inspekcije (MA 37) svakodnevno provodi opsežne akcije na terenu kako bi locirao i oštro kaznio nelegalne iznajmljivače.
Pravilo 90 dana
Prema važećim austrijskim propisima, povremeno iznajmljivanje vlastitog stambenog prostora radi dodatne zarade (poznatije kao home sharing) i dalje je dozvoljeno, ali uz stroga ograničenja. Vlasnik ili stalni korisnik stana (poput studenata tokom raspusta) može nekretninu izdavati najviše 90 dana u kalendarskoj godini.
Ključni uslov je posjedovanje dokaza o stalnom prebivalištu na toj adresi. Ako se utvrdi da vlasnik tu stvarno ne živi, kratkoročni najam se smatra nezakonitim od prvog dana.
Zbog ovog pravila, firme su potpuno isključene iz ove olakšice i ne mogu iznajmljivati stanove bez posebnih odobrenja. Za sve više od 90 dana potrebna je posebna petogodišnja dozvola za koju je nužan pristanak svih etažnih vlasnika u zgradi, ili trajna prenamjena stana u komercijalni smještajni objekat.
Komšije kao glavni saveznici inspektora
Za provođenje reda na terenu zadužen je osmočlani tim Odjela za kontrolu kratkoročnog iznajmljivanja. Osim što digitalno “češljaju” oglase na internet platformama Airbnb i Booking te analiziraju arhivske građevinske planove, njihovo najjače oružje su prijave samih građana.
Ovaj odjel je od 1. jula 2024. godine zaprimio 1.778 prijava stanara kojima su bili sumnjivi stalni dolasci i odlasci turista u njihovim zgradama.
Nakon digitalnih provjera prebivališta i dozvola, inspektori u ranim jutarnjim satima izlaze na teren. Ukoliko u stanu zateknu turiste, od njih traže uvid u rezervacije.
Važno je naglasiti da se prekršajni postupci i rigorozne sankcije izriču isključivo vlasnicima stanova dok turisti ne snose odgovornost. Već i samo oglašavanje stana preko dozvoljenog limita, bez potrebnih papira, kažnjava se novčano do 50.000 eura (oko 97.800 KM) ili zamjenskom kaznom zatvora do dvije sedmice.
Rast boravišne takse
Osim građevinskih dozvola, svi iznajmljivači u Beču zakonski su obavezni plaćati boravišnu taksu (Ortstaxe) putem elektronskog sistema VIETour. Plaćanje je obavezno za sve boravke kraće od tri mjeseca dok su izuzeti samo studenti bečkih univerziteta, maloljetnici na školovanju i gosti koji ostaju duže od 90 dana u kontinuitetu.
Slijedi rast boravišne takse. Dok je do 30. juna 2026. godine stopa iznosila 3,2 posto, od 1. jula 2026. boravišna taksa raste na pet posto od cijene smještaja dok je od jula naredne godine planiran novi rast na osam posto.
Iz gradske uprave Beča upozoravaju da uredno plaćanje boravišne takse ne amnestira vlasnike od kršenja Građevinskog zakona.
Naprotiv, porezna baza i uplate taksi od sada se direktno koriste kao dokazni materijal u rukama građevinskih inspektora koji tragaju za ilegalnim apartmanima, zatvarajući tako krug u kojem je siva zona postala gotovo tehnički nemoguća i finansijski neisplativa.
