Prema ovom Pravilniku, pravo na povrat PDV-a na osnovu ispunjenih uslova i podnesenog zahtjeva, ima punoljetno fizičko lice, državljanin BiH sa stalnim mjestom prebivališta u BiH, koje izvrši kupovinu prvog novoizgrađenog individualnog stambenog objekta i/ili ekonomski djeljive cjeline u sklopu novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji BiH čiji promet podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a u skladu sa odredbama Zakona i ovog pravilnika.
Pravo iz stava ovog člana kupac prvog stana može ostvariti za površinu stana do 40 m², a ukoliko se odluči da to pravo koristi i za članove njegovog porodičnog domaćinstva tada se površina može uvećati do 15 m² po članu.
Kupac prvog stana može da ostvari pravo na povrat PDV-a pod sljedećim uslovima:
– da u periodu 10 godina prije dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o porezu na dodatnu vrijednost do dana podnošenja zahtjeva iz stava (1) ovog člana nije imao u svom vlasništvu, zajedničkom vlasništvu, odnosno suvlasništvu stan na teritoriji Bosne i Hercegovine, uključujući stanove koji su označeni kao apartmani i slično;
– da je prodavac stana obračunati PDV za stan koji je predmet kupoprodaje prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun kojeg vodi UIO kao sastavni dio svojih mjesečnih obaveza u skladu sa odredbama članova 38. i 39. Zakona o PDV-u;
– da je, do momenta podnošenja zahtjeva za povrat PDV-a, ukupno ugovorena kupoprodajna cijena stana s uključenim PDV-om u cijelosti isplaćena prodavcu stana uplatom na transakcioni račun prodavca ili na odgovarajuće druge račune ukoliko se stan, u skladu sa ostalim važećim propisima, prodaje pod drugim okolnostima kao što su prodaja stana u izvršnom postupku kada se uplata postignute kupoprodajne cijene stana sa PDV-om u cjelosti ili djelimično može vršiti uplatom na odgovarajuće račune drugih lica i slično;
– da član njegovog porodičnog domaćinstva nema ili nije imao u svom vlasništvu, zajedničkom vlasništvu, odnosno suvlasništvu stan na teritoriji BiH u periodu 10 godina prije dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o porezu na dodatnu vrijednost do dana podnošenja zahtjeva iz stava (1) ovog člana, ali samo onda kada kupac prvog stana odluči da to pravo koristi;
– ukoliko je kupovina prvog stana izvršena zajednički od strane dva ili više fizičkih lica, pravo na povrat PDV-a ima samo jedan od kupaca na površinu iz stava (2) ovog člana, dok ostali kupci mogu ostvariti pravo na povrat PDV-a kao članovi porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje propisanih uslova.
Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se na Obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, koji je prilog uz ovaj Pravilnik i čini njegov sastavni dio, uz koji se dostavlja i sljedeća dokumentacija u formi originala ili ovjerene kopije:
a) izvod iz matične knjige rođenih i dodatno, izvod iz matične knjige vjenčanih ukoliko je zaključio brak koji nije evidentiran u izvodu iz matične knjige rođenih;
b) uvjerenje o državljanstvu;
c) dokaz o prebivalištu;
d) notarski obrađen ugovor o kupoprodaji stana,
e) poresku fakturu prodavca stana koji je predmet kupoprodaje na kojoj je iskazan PDV;
f) dokaz da je ugovorena kupoprodajna cijena stana sa uključenim PDV-om u potpunosti isplaćena uplatom na transakcijski račun prodavca;
g) uvjerenje poreznih/poreskih organa entiteta i Brčko distrikta BiH da kupac prvog stana u periodu 10 godina prije dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o porezu na dodatnu vrijednost do dana podnošenja zahtjeva iz stava (1) ovog člana, nije vršio prijenos prava svojine nekretnina iz stav (5) tačka a) Pravilnika;
h) uvjerenja organa nadležnog za imovinsko pravne odnose izdato po mjestu prebivališta, kojim se dokazuje da kupac prvog stana trenutno, osim stana koji je predmet povrata PDV, nema u posjedu, odnosno vlasništvu ili suvlasništvu ili u zajedničkom vlasništvu nekretnine iz stava (5) tačka a) ovog Pravilnika;
i) dokaz da je prvi stan za koji se traži povrat PDV-a prijavljen odnosno evidentiran u službenim evidencijama organa iz tačke 6) stav g) i h) ovog člana Pravilnika;
j) izjava kupca stana sa ovjerenim potpisom kod nadležnog tijela da kupuje prvi stan data na Obrascu IKPS – Izjava kupca prvog stana, koja je u prilogu ovog Pravilnika i čini njegov sastavni dio;
k) izjavu (listu) o članovima domaćinstva ovjerenu od strane nadležnog organa;
l) potvrdu s bankovnim računom kupca prvog stana ili ugovor o otvaranju važećeg računa kod banke na koji će UIO izvršiti povrat PDV-a;
m) izjava kupca stana s ovjerenim potpisom kod nadležnog tijela da je saglasan s obradom ličnih podataka za potrebe postupka i evidencije na Obrascu ISLP – Obrazac izjava o saglasnosti za obradu ličnih podataka, koja je u prilogu ovog Pravilnika i čini njegov sastavni dio;
n) uvjerenja iz tačke g i h za supružnika.
Za svakog od članova porodičnog domaćinstva za kojeg se traži povrat kupac prvog stana dostavlja i sljedeću dokumentaciju u formi originala ili ovjerene kopije:
a) dokumente iz prethodnog stava tačka a), b), c), g), h), m) i n) za članove domaćinstva,
b) drugi dokaz o porodičnoj povezanosti kupca prvog stana sa članom domaćinstva po kojem traži povrat, ako se porodična povezanost ne može utvrditi iz dokumenata navedenih u tački a) ovog stava.
Pravo na povrat PDV-a ne može da ostvari osoba:
a) koje je kao kupac prvog stana ranije ostvario pravo na povrat PDV-a;
b) na ime kojeg je, kao člana porodičnog domaćinstva, kupac prvog stana ostvario povrat PDV s tim da isti može ostvariti pravo na povrat PDV-a pri kupovini prvog stana u površini i iznosu umanjenom za već iskorišteno pravo;
c) koje ne ispunjava neki od uslova propisanih iz stava (5) ovog člana;
d) za kojeg bi se utvrdilo da na prevarnim radnjama ili protuzakonitim poslovima zasniva svoj zahtjev za povrat PDV kod kupovine stana.
Problem u slučaju prodaje stana
Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru, prema sjedištu prodavca stana.
Osoba kojoj je odobren povrat PDV-a po osnovu kupovine prvog stana, ne može otuđiti nabavljeni stan prije isteka roka od pet godina računajući od dana kada mu je rješenje kojim je odobren povrat uručeno i ovo ograničenje evidentiraće se kod organa nadležnog za imovinsko pravne odnose.
Ukoliko kupac prvog stana ne postupi po prethodnom stavu, dužan je, u poreznom periodu u kojem je došlo do otuđenja, obračunati, prijaviti i jednokratno platiti PDV na Jedinstveni račun kojeg vodi UIO i to u iznosu koji je jednak ukupnom iznosu odobrenog povrata PDV uvećanom za pripadajući iznos kamate koja se redovno računa na iznose indirektnih poreza.
Nepoštivanje odredbi iz prethodna dva stava podrazumijeva naknadni obračun i naplatu PDV-a od strane UIO sa pripadajućim sporednim obavezama, kao i preduzimanje drugih propisanih radnji.
Obračunavanje povrata
Maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat PDV-a je prosječna cijena stana sa PDV-a u Bosni i Hercegovini koja je u zadnjem kvartalnom izvještaju u odnosu na datum kupoprodaje objavljena u biltenu Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine. Trenutna prosječna cijena stana u BiH,m za prvi kvartal 2026. godine, iznosi 3.147 KM.
Maksimalan iznos povrata PDV-a, koji se može ostvariti po jednom zahtjevu kupca prvog stana, ne može iznositi više od 24.557 KM od sume plaćenog PDV-a i koji iznos se usklađuje po prosječnoj cijeni u naprijed navedenom biltenu Agencije za statistiku BiH na isti način i u istim procentima kao i prosječna cijena stana u Bosni i Hercegovini kako je opisano ovim stavom, a u odnosu na promjene prosječne cijene stana u Bosni i Hercegovini koje nastanu nakon stupanja na snagu ovih dopuna Pravilnika.
Organizaciona jedinica UIO o zahtjevu za povrat PDV-a odlučuje u roku od šest mjeseci od podnošenja.
Zahtjev za povrat PDV-a za kupovinu prvog stana podnosi se najkasnije do 30. juna tekuće godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana u jednom od registara.
